Beschreibung
Wenn der Mieter zu einem unangenehmen Ärgernis wird, bleibt Vermietern oft keine andere Wahl als eine Kündigung. Tatsächlich ist es aber gar nicht so einfach, ein Mietverhältnis zu kündigen. Dieser Umstand wird noch verstärkt, wenn es sich um einen befristeten Miet- oder Staffelmietvertrag handelt. Hat sich der Mieter allerdings ein besonders schweres Vergehen zuschulden kommen lassen, sieht die Sache etwas anders aus. Unter gewissen Voraussetzungen können Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Dabei gilt es aber, ein paar Dinge zu beachten.
Ausstehende oder verspätete Mietzahlungen
Eine ausbleibende Miete ist einer der häufigsten Gründe für eine fristlose Kündigung. Damit eine solche wirksam ist, muss der Mieter seiner Miete laut Gesetz mindestens zwei Monate hintereinander nicht oder nur teilweise gezahlt haben. Erfolgt über einen längeren Zeitraum nur eine Teilzahlung, kann dies ebenfalls Grund für eine fristlose Kündigung sein. In diesem Fall muss der Rückstand mindesten zwei Monatsmieten umfassen.
Wurde dem Mieter nach der Kündigung eine Räumungsklage zugestellt, hat er allerdings noch eine Schonfrist. Zahlt er innerhalb von zwei Monaten den gesamten Rückstand, dann ist die fristlose Kündigung unwirksam und er darf weiterhin in der Wohnung bleiben. Allerdings kann die Schonfrist nur einmal innerhalb von zwei Jahren genutzt werden. Kommt es anschließend zu einem erneuten Verzug, der eine Kündigung rechtfertigt, gilt auch keine Schonfrist mehr.
Grundsätzlich kann eine Kündigung zudem auch erfolgen, wenn der Rückstand noch nicht die Grenze von zwei Monatsmieten überschritten hat, die Zahlungen aber regelmäßig nach der vereinbarten Frist kommen. Bevor die fristlose Kündigung ausgesprochen werden darf, muss der Mieter im Vorfeld aber mindestens einmal abgemahnt werden. Erst wenn ihm auf diese Weise klargemacht wurde, dass es sich bei dem Verzug um einen Kündigungsgrund handelt, darf im wiederholten Falle tatsächlich fristlos gekündigt werden.
Kündigung aufgrund von schlechtem Verhalten
Neben ausbleibenden Mietzahlungen kann auch das Verhalten des Mieters Grund für eine fristlose Kündigung sein. Klassische Beispiele für kündigungswürdige Vergehen sind:
- Aggressives Verhalten
- Lärmbelästigung der Nachbarn
- Belästigung
- Müll oder Gestank im Treppenhaus
- Drogenhandel oder andere Verbrechen im Treppenhaus
Je nach Verhalten kann ein Vermieter in manchen Fällen die Kündigung direkt aussprechen, während er in anderen zunächst einmal abmahnen muss. Schlägt ein Mieter in Treppenhaus zum Beispiel einen Nachbarn, ist dies in der Regel Grund genug für eine direkte Kündigung. Wird dagegen das Treppenhaus zugemüllt, muss meist erst einmal abgemahnt werden. Sobald der Mieter die Abmahnung ignoriert, liegt ein Kündigungsgrund vor. Wichtig ist dabei, dass der Vermieter die Beweislast für diese Vergehen trägt, falls der Mieter gegen die Kündigung vor Gericht zieht.
Vernachlässigung der Wohnung
Auch wenn die Wohnung praktisch das Reich des Mieters ist, darf sie nicht übermäßig vernachlässigt werden. Andernfalls kann dies ebenfalls ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Verhalten, das eine Kündigung rechtfertigt, ist beispielsweise:
- Herbeiführen von Brandgefahr
- Veränderung der Bausubstanz
- Vermüllen der Wohnung
Nicht immer ist dies aber auch genug für eine fristlose Kündigung. Hier kommt es auf die Schwere des Vergehens an. So kann es sein, dass eine Kündigung an sich aufgrund des Verhaltens gerechtfertigt ist, der Fall aber nicht so schwer ist, dass nicht über den ordentlichen Weg gekündigt werden kann. Zudem setzt der Gesetzgeber auch in diesen Fällen meist erst einmal eine Abmahnung voraus.
Gleiches gilt auch, wenn der Mieter seine Wohnung an Dritte vermietet oder ein Gewerbe in den Mieträumen betreibt, ohne dass der Vermieter zugestimmt hat. Wird beispielsweise ein günstiger Staffelmietvertrag ausnutzt, um durch Weitervermietung Geld zu verdienen, kann dies ein Kündigungsgrund sein. Der Mieter hat eine grundsätzliche Pflicht, den Vermieter über diese Dinge zu informieren. Geschieht dies nicht, liegt eine Vertragsverletzung vor. Im Gegenzug kann der Vermieter allerdings auch nicht jede Untervermietung und jedes Gewerbe untersagen. Hier kommt auf den individuellen Fall an.
Vorgehen bei der Kündigung
Bevor ein Vermieter fristlos kündigen kann, muss er in den meisten Fällen erst einmal abmahnen. Wichtig ist, dass diese Abmahnung in schriftlicher Form erfolgt. Eine mündliche Abmahnung ist zwar generell möglich, für Vermieter vor Gericht aber oft schwerer zu beweisen. Auch lohnt es sich, sicherzustellen, dass dem Mieter die Abmahnung wirklich zugestellt wurde. Dies geht zum Beispiel über einen Gerichtsvollzieher oder einen Boten, die anschließend die Zustellung vor Gericht bezeugen können.
Liegt dann tatsächlich ein Grund für eine fristlose Kündigung vor, muss diese unbedingt in Schriftform erfolgen. Dabei reicht es nicht aus, das Ende des Mietverhältnisses auszusprechen, es müssen auch die Gründe genannt werden. Zudem ist die Kündigung nur gültig, wenn sie vom Vermieter oder einer bevollmächtigten Person unterschrieben wurde. Um zu verhindern, dass der Mieter später behauptet, die Klage nicht erhalten zu haben, ist es auch hier wieder vorteilhaft, bei der Zustellung auf Nummer sicher zu gehen. Neben den schon genannten Gerichtsvollzieher und Boten kann die Übergabe auch zusammen mit einem Zeugen persönlich erfolgen. Dem Mieter wird anschließend eine Frist von zwei Wochen für den Auszug gewährt. Weigert er sich auszuziehen, ist die Räumungsklage der nächste Schritt für den Vermieter.
