Beschreibung
Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages ist, wie jede andere Auflösung eines Vertrages, an gesetzliche Richtlinien gekoppelt. Die einzuhaltenden Fristen sind für Mieter und Vermieter unterschiedlich. Ein vertragswidriges Verhalten kann Sonderrechte geltend machen, die eine Kündigung auch ohne Einhaltung der Fristen ermöglicht. Das Schreiben muss formellen Normen entsprechen, damit die Kündigung auch wirksam ist. Es gibt einiges zu bedenken, auf beiden Seiten. Gerade Mietverhältnisse geben immer wieder Anlass zu Meinungsverschiedenheiten, die nicht selten sogar vor Gericht geklärt werden müssen. Ein guter Grund, genauer hinzuschauen, was bei einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages zu beachten gibt, und was unbedingt in das Kündigungsschreiben muss.
Die ordentliche Kündigung des Mietvertrages – gesetzliche Fristen beachten
Es gibt verschiedene Gründe, warum ein bestehender Mietvertrag aufgelöst werden soll. Vielleicht benötigt der Mieter eine größere Wohnung, oder der Vermieter benötigt den Wohnraum für ein Familienmitglied und meldet Eigenbedarf an. Nach Einhalten der gesetzlichen Kündigungsfrist können beide Mietverträge im Beispiel ordentlich gekündigt werden. Ein anderes Thema ist es, wenn der Mietvertrag gekündigt werden soll, weil die Miete nicht pünktlich, oder gar nicht gezahlt wird. Dann liegt ein besonderer Grund vor, der eine außerordentliche, fristlose Kündigung rechtens macht. Bei einer schuldhaften Verletzung der vertraglichen Pflichten in erheblichen Umfang, vonseiten des Mieters, kann die Kündigung fristlos ausgesprochen werden. Welche gesetzliche Frist generell eingehalten werden muss, ist abhängig davon, wie lange der Mietvertrag bestand. Die Frist ist gestaffelt und bindend, außer wenn der Mietvertrag vertraglich befristet wurde oder ein Kündigungsausschluss vereinbart wurde. Folgende Kündigungsfristen gelten:
- Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt laut Gesetz 3 Monate. Sie ist nicht abhängig von der Mietdauer.
- Die Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt grundsätzlich 3 Monate und verlängert sich ab 5 Jahren Mietdauer auf 6 Monate und ab 8 Jahren auf die Höchstdauer von 9 Monaten.
- Eine kürzere Kündigungsfrist kann für möblierte und Wohnräume gelten, die für den vorübergehenden Gebrauch gemietet wurden.
- Liegt eine schuldhafte Verletzung der Vertragspflicht seitens des Mieters vor, hat der Vermieter das Sonderrecht fristlos zu kündigen.
- Besteht der Wunsch, die Wohnräume für den Eigenbedarf zu nutzen, muss der Vermieter dieses in der schriftlichen Kündigung angeben. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs unterliegt den gleichen gesetzlichen Bestimmungen und unterliegt keinem Sonderrecht. Im Kündigungsschreiben ist anzugeben, warum, zu wann und für wen die Wohnung benötigt wird. Vorsicht ist geboten bei vorgetäuschtem Eigenbedarf. Dem Mieter kann daraus ein Schadensersatzanspruch entstehen. Eigenbedarf kann ausschließlich eine Person oder eine BGB-Gesellschaft ankündigen. Eine GmbH kann dies nicht.
Was ist beim Kündigungsschreiben eines Mietvertrages zu beachten?
Beim Kündigungsschreiben selbst, sind einige formelle Dinge zu beachten. Zum Beispiel muss es zwingend das Datum enthalten, an dem es verfasst wurde und der Vermieter muss die Kündigung begründen. Das muss der Mieter nicht. Die Frist zu wann gekündigt wird, muss deutlich entnehmbar sein. Die Kündigung muss eigenhändig unterschreiben sein, und zwar unter den Text, nicht daneben oder darüber. Ausschlaggebend für die Kündigungsfrist ist die nachgewiesene Zustellung des Schreibens. Daher ist es anzuraten, den Brief per Einschreiben oder Boten zu versenden. Eingegangen sein muss die Kündigung, bis zum dritten Werktag des Monats, um bei einer dreimonatigen Frist, zum Ende des übernächsten Monats, den Mietvertrag zu beenden. Ein Beispiel dazu, wenn sie zum 31.10.2020 kündigen möchten, muss das Schreiben spätestens am 03.08.2020 den Mieter, beziehungsweise dem Vermieter, erreicht haben, dann zählt der August noch zur Frist mit. Bei verspäteter Zustellung muss keine neue Kündigung geschrieben werden, sie verschiebt sich dann um einen Monat.
Fazit
Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages unterliegt gesetzlichen Richtlinien, die eine Kündigung rechtlich erst wirksam machen. Mieter und Vermieter müssen sich gleichermaßen an diese halten. Die Kündigungsfristen sind allerdings unterschiedlich. Die Frist seitens des Vermieters ist an die Mietdauer gekoppelt und verlängert sich gestaffelt. Der Mieter hat es einfacher, für ihn gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist, egal wie lange das Mietverhältnis bestand. Das Schriftstück selbst unterliegt gesetzlichen Bestimmungen, in Bezug auf Datum, Unterschrift und Nennung der Frist. Der Zugang des Kündigungsschreibens muss im Streitfall nachgewiesen werden. Wird wegen Eigenbedarfs gekündigt, müssen die gleichen Fristen eingehalten werden, es tritt kein Sonderrecht ein. Anders ist der Sachverhalt bei einem verschuldeten, vertragswidrigen Verhalten, seitens des Mieters, durch das eine fristlose Kündigung rechtens wird.
