Die Immobilienpreise steigen unaufhörlich. Das war zumindest in den vergangenen Jahren so. Wird dieser Trend ungebrochen anhalten oder ist irgendwann ein Ende der Preissteigerung in Sicht? Es kann zwar niemand in die Zukunft schauen, aber Erfahrungswerte und Marktbeobachtungen lassen Prognosen für die kommenden Jahre zu.
Preisentwicklung bei Immobilien in Deutschland
Das Jahr 2020 war für Immobilienkäufer und -verkäufer ein lebhaftes Jahr. Die Preise des Vorjahres wurden weit überschritten, und zwar im Jahresschnitt um 9,5 Prozent. Laut Immobilienpreisindex beträgt die Preissteigerung auf dem Immobiliensektor im Zeitraum 2015 bis 2020 satte 43,5 Prozent – das ist eine kaum vorstellbare Wertsteigerung. Auch wenn bedingt durch die Corona-Pandemie eine Rezession zu erwarten ist, wird sich diese nicht sofort im vollen Umfang auf dem Immobilienmarkt niederschlagen. Langfristig könnte jedoch die sinkende Kaufkraft, die als wirtschaftliche Folge der Pandemie zu befürchten ist, auch für sinkende Immobilienpreise sorgen. Doch das ist bisher eine nicht durch Fakten gestützte Annahme.
Die Wertsteigerung von Immobilien hielt sich in den letzten Jahren auf einem kontinuierlich hohen Niveau. Allein die Wertsteigerung der letzten zehn Jahre beträgt rund 65 Prozent. Wobei die hohe Preissteigerung unter anderem Mehrfamilienhäuser und Großobjekte betrifft, die von Investoren gekauft wurden. Im Sektor der privaten Eigenheime oder Eigentumswohnungen war die Preissteigerung nicht ganz so eklatant, aber doch deutlich erkennbar.
Die Preisentwicklung hängt selbstverständlich immer von der Lage ab. In den Metropolregionen ist die Preissteigerung deutlich höher als in den kleineren Großstädten oder in ländlichen Regionen.
Unterschiedliche Preisentwicklung bei unterschiedlichen Objekten
Auch die Art der Immobilien spielt bei der Preisentwicklung eine Rolle. Eigentumswohnungen, Renditeobjekte oder Einfamilienhäuser weisen unterschiedliche Entwicklungen auf.
Eigentumswohnungen in den Metropolen Berlin, München, Hamburg, Köln, Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf verzeichneten seit 2015 eine Steigerung von etwa 63 Prozent. In Großstädten wie Hannover, Leipzig, Bremen, Freiburg oder Wiesbaden leg die Preissteigerung immerhin bei 42 Prozent und auch im ländlichen Gebiet waren 39 bis 42 Prozent zu verzeichnen. Der direkte Vergleich des vierten Quartals 2020 mit dem Vorjahreszeitraum viertes Quartal 2019 bestätigt diese Zahlen, doch fällt auf, dass sich in diesem Zeitraum die Preissteigerung hauptsächlich im ländlichen Raum abspielte. Das führen Experten auf die verstärkte Nachfrage in ländlichen Regionen zurück, die sich durch die Möglichkeit zum Homeoffice überhaupt erst ergeben hat.
Ähnliche Entwicklungen sind bei Ein- und Zweifamilienhäusern zu verzeichnen. Bei diesen Objekten liegt die Steigerung in den Metropolen bei 59 Prozent, in den Großstädten bei 35 Prozent und in ländlichen Regionen zwischen 42 und 45 Prozent. Der direkte Vergleich der letzten Quartale 2019 und 2020 zeigt, dass zwar in den Metropolen ein starker Anstieg in diesem Zeitraum weiterhin vorhanden ist, dass aber der ländliche Raum auch in Bezug auf diese Art der Objekte deutlich zugelegt hat.
Die Entwicklung im Sektor Renditeobjekt ist nicht ganz so eindeutig wie bei den Eigentumswohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäusern. Diese werden in der Regel selbst genutzt oder bestenfalls im Zuge der Unterstützung der Finanzierung teilweise vermietet, beispielsweise wenn eine Einliegerwohnung vorhanden ist. Für den Investor, der die Rendite über Mieteinnahmen zu erwirtschaften gedenkt, ist die Entwicklung der letzten Jahre nicht ganz so günstig, denn die Mieten steigen nicht im selben Maße wie die Immobilienpreise. Der Investor muss für ein Objekt eine höhere Kaufsumme aufwenden, erhält aber weniger oder im Verhältnis weniger Mieteinnahmen. Allerdings gibt es auch Investoren, die langfristig die Rendite über den Verkauf des Objekts anstreben. Diese setzen auf die Preissteigerung und nehmen die geringeren Mieteinnahmen in Kauf, wobei die Investition eher langfristig anlegt ist.
Welche Faktoren bestimmen die Wertsteigerung von Immobilien?
Selbstverständlich gilt auch bei Immobilien die Binsenweisheit von der Nachfrage, die den Preis regelt. Aber es ist doch zu einfach, die komplexen Vorgänge auf dem Immobilienmarkt auf diese simple Formel zu reduzieren. In Wirklichkeit bestimmen viele unterschiedliche Faktoren die Preisentwicklung.
Ein wesentlicher Faktor sind die in den letzten Jahren kontinuierlich niedrigen Zinsen. Die Niedrigzinsphase hat Auswirkungen auf das Anlageverhalten der Investoren. Viele Formen der Geldanlage werden zunehmend unattraktiv, während Immobilien als Renditeobjekt in den Fokus rücken. Außerdem gestatten die niedrigen Bauzinsen verstärkte Immobilienkäufe im privaten Bereich, sei es in Form einer Eigentumswohnung, eines Hauskaufs oder einem Neubau.
Die Bevölkerungsentwicklung in den Städten ist ein weiterer Faktor, der auf die Immobilienpreise Einwirkung hat. Die Einwohnerzahlen der Metropolen und Großstädte steigen in den letzten 15 Jahren deutlich an, während sie im ländlichen Raum stagnierten oder sogar rückläufig waren. Diese Entwicklung wird sich vermutlich nicht fortsetzen, es zeichnet sich eine hohe Nachfrage im ländlichen Raum und in kleineren Städten ab.
Ein wichtiger Motor im Gefüge der Preisentwicklung bei Immobilien ist die Konjunktur. Die anhaltende gute Konjunktur und die damit verbundene hohe Kaufkraft bescherten vielen Menschen die Möglichkeit, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Die Vorschau auf die nächsten Jahre fällt etwas gedämpfter aus. Allerdings sind grundlegende Änderungen nicht zu erwarten. Das Bruttoinlandsprodukt ist zwar im Jahre 2020 im Vergleich zu 2019 leicht gesunken, doch das schlägt sich vorläufig nicht bei der Preisentwicklung der Immobilien nieder.
Prognose zur Entwicklung der Immobilienpreise im nächsten Jahrzehnt
Speziell im nächsten Jahr ist weiterhin mit Preissteigerungen zu rechnen. Das hängt damit zusammen, dass die Faktoren, die für die Preissteigerung verantwortlich sind, weiterhin vorhanden sind, vor allem der Niedrigzins und die damit verbundenen extrem niedrigen Bauzinsen. Auch die Kaufkraft wird trotz der durch die Corona-Pandemie leicht angeschlagenen Konjunktur auf hohem Niveau bleiben. Hauptsächlich der Dienstleistungssektor ist von den Einbußen betroffen, während Industrie und Handel weiterhin gut dastehen, sodass es sich nicht um Einbußen handelt, die den gesamten Immobilienmarkt nachhaltig beeinflussen könnten.
Da Immobilien weiterhin sowohl für Investoren als auch für private Käufer attraktiv bleiben, wird auch die Preissteigerung weiter fortschreiten. Diese Entwicklung ist noch für die kommenden Jahre prognostiziert. Langfristig wird sich jedoch die Kurve abflachen. Es ist zwar nicht mit einem Crash zu rechnen, aber das im Moment sehr hohe Preisniveau wird in der zweiten Hälfte des kommenden Jahrzehnts voraussichtlich nicht weiter steigen. Es ist eher mit einer Stagnation oder einem leichten Rückgang zu rechnen, was aber wiederum nur bestimmte Regionen betreffen wird. Die Top-Lagen der begehrten Städte, die angesagten Wohnviertel der Metropolen, die attraktiven Innenstadtlagen werden wahrscheinlich auch im nächsten Jahrzehnt eine Preissteigerung erfahren.