Beschreibung
Was ist ein Indexmietvertrag?
In den meisten Mietverträgen wird die Miete pro Quadratmeter vereinbart. Diese Netto-Kaltmiete stellt einen Fixbetrag dar, der nur unter gewissen Umständen, wie beispielsweise nach einer Modernisierung, erhöht werden darf. Eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann unter gewissen Bedingungen verlangt werden.
Im Indexmietvertrag wird zwischen dem Vermieter und Mieter vereinbart, die Miete an den Verbraucherpreisindex anzupassen. Der VPI wird vom Statistischen Bundesamt errechnet und veröffentlicht. Steigen die Lebenshaltungskosten steigt auch die Miete. Sinken die Lebenshaltungskosten, sinkt auch die Miete. Der VPI kann natürlich auch null sein. Für die Miete wird ein Basispreis festgelegt. Die Mieterhöhung erfolgt aber nicht automatisch. Sie muss schriftlich dem Mieter angezeigt werden und kann darf maximal einmal im Jahr erfolgen. Die Erhöhung der Miete wird im übernächsten Monat gültig. Es ist auch möglich im Mietvertrag eine Vereinbarung zu treffen, dass die Indexklausel erst bei einer bestimmten Prozentzahl greift.
Gesetzliche Regelungen zum Mietindex
Die Miete darf ausschließlich bei einer Steigerung des Indexes und nach mindestens einem Jahr erhöht werden. Hier sieht das Gesetz keine Ausnahme vor. Eine Anpassung der Miete, weil sich ortsübliche Vergleichsmiete erhöht hat, ist nicht möglich. Auch die durchgeführte Modernisierung führt nur in Ausnahmen zu einer Mieterhöhung. Für die Betriebskostenpauschale gilt die Indexvereinbarung nicht. Diese darf unabhängig davon erhöht werden. Vermieter und Mieter können im Rahmen des Mietvertrages einen Kündigungsausschluss vereinbaren. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Index-Mietvertrages kann danach befristet oder unbefristet ausgeschlossen werden.
Was beinhaltet ein Indexmietvertrag?
Der Indexmietvertrag muss immer in Schriftform abgeschlossen werden. Mieter und Vermieter müssen den Vertrag eigenhändig unterzeichnen. Es ist nicht erlaubt, die Indexklausel nur für eine Erhöhung der Miete zu verwenden. Sie muss ebenso bei einem Sinken des Preisindexes wirksam werden. Zusatzvereinbarungen, die nicht im Indexmietvertrag stehen, sind unwirksam. Mithilfe der Profi Vorlage Indexmietvertrag können Sie alle wichtigen Details problemlos festhalten, um sich somit rechtlich abzusichern.
Wann kommt er zum Einsatz?
Der Indexmietvertrag wurde früher nur für privat vermietete Räume verwendet. Aber seit ein paar Jahren ist es auch im gewerblichen Bereich gestattet, Indexmietverträge abzuschließen.
Was bringt der Indexmietvertrag?
Einige Vermieter bevorzugen den Mietvertrag mit der Bindung an den VPI. So kann der Preis für eine teure Wohnung trotz Mietpreisbremse steigen. Eine Indexmiete darf höher sein als der Mietspiegel. Steigen die Lebenshaltungskosten darf der Vermieter die Miete erhöhen. Sinken diese muss er den Mietzins senken. Da nicht mit einer Senkung der Lebenshaltungskosten zu rechnen ist, führt der Index zu einer regelmäßigen Mieterhöhung.
Mietpreiswucher
Indexverträge sind von den gesetzlichen Regelungen gegen Mietpreiswucher nur in einem bedingten Ausmaß betroffen. Die Miete darf nicht um mehr als 50 Prozent höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese ist im aktuellen Mietspiegel festgelegt.
Kappungsgrenze
Indexmietverträge unterliegen der gesetzlich festgelegten Kappungsgrenze. Diese liegt grundsätzlich bei 20 Prozent.In manchen Regionen auch bei 15 Prozent. Der Vermieter darf die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent heraufsetzen. Normale Mietverträge dürfen nur bis zur ortsüblichen Miethöhe erhöht werden. Diese ist die absolute Obergrenze für eine Mietpreiserhöhung.
Zustimmung des Mieters
Wie bei anderen Mietverträgen muss der Mieter auch beim Indexmietvertrag seine Zustimmung zu einer Mietpreiserhöhung geben. Bei Uneinigkeiten bestimmt das Gericht die zulässige Mieterhöhung. Während der Übergangsphase gibt es ein Sonderkündigungsrecht von zwei weiteren Monaten. In dieser Zeit wird die Mietpreiserhöhung nicht wirksam. Hat der Vermieter gegen die Kappungsgrenze verstoßen, ist nicht die gesamte Erhöhung unwirksam. Die Miete wird vom Gericht an die gesetzlichen Vorgaben angepasst festgelegt. Es ist sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter von Vorteil den örtlichen Mietspiegel und auch die Kappungsgrenze für den jeweiligen Mietstandort zu kennen.
