Unbefristeter Gewerberaummietvertrag

Der unbefristete oder befristete Gewerberaummietvertrag ist Vertragsgrundlage für die Vermietung von Gaststätten, Büros, Einkaufszentren oder Arztpraxen. Aufgrund der vielfältigen Branchen und Berufsgruppen, gibt es für die Gewerberaumvermietung einige Besonderheiten. Im Gegensatz zu den Wohnungsmietverträgen herrscht mehr Vertragsfreiheit und Flexibilität in der Vertragsformulierung. Diese und weitere interessante Aspekte und Fakten werden in dem folgenden Artikel näher beleuchtet.

Definition Gewerberaummietvertrag:

Der Gewerberaummietvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag zur Überlassung einer Gewerbefläche gegen Entgelt. Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter zur ordnungsgemäßen und vertraglich vereinbarten Bereitstellung des Mietgegenstandes. Im gleichen Zug wird der Mieter zur Entrichtung des vereinbarten Mietzinses verpflichtet.

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Beschreibung


Abgrenzung befristeter und unbefristeter Gewerberaummietvertrag:

Mietverträge über Gewerbeflächen können in der grundsätzlich frei verhandelbaren Vertragsform befristet oder unbefristet ausgestaltet werden. Im Gegensatz zu einem Wohnungsmietvertrag ist im Gewerbemietrecht der Mieter als Unternehmer weniger schutzbedürftig, sodass mehr Vertragsfreiheit herrscht.

Der befristete Gewerberaummietvertrag:

Ein befristeter Gewerbemietvertrag endet mit der vertraglich vereinbarten Laufzeit, ohne dass eine Kündigung notwendig ist. Für beide Vertragsparteien herrscht bereits mit Mietbeginn Klarheit über die Dauer der Vertragslaufzeit und Planungssicherheit.

Der befristete Gewerbemietvertrag mit Verlängerungsklausel:

In einem befristeten Gewerbemietverhältnis kann nach Ablauf der regulären Vertragslaufzeit eine automatische Vertragsverlängerung um einen Zeitraum X vereinbart werden, insofern nicht bis zu einem festgelegten Zeitpunkt von einer Vertragspartei gekündigt wird.

Der befristete Gewerbemietvertrag mit Optionsklausel:

Mit einer einseitigen Option kann durch einseitige Erklärung einer Partei (im Regelfall des Mieters) ein Mietverhältnis nach Ablauf der fixierten Mietzeit um die vertraglich vereinbarte Laufzeit verlängert werden.

Der unbefristete Gewerberaummietvertrag:

  • Ein unbefristeter Gewerberaummietvertrag ist ohne fixierte Vertragslaufzeit vertraglich vereinbart und damit ohne ein vordefiniertes Vertragsende.
  • Bei einem Mietvertrag für Gewerbeflächen ohne Befristung, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, insofern keine individuelle Regelung zwischen Mieter und Vermieter vertraglich fixiert wurden. Für Geschäftsräume beträgt die gesetzliche Frist sechs Monate (§ 580a II BGB), bei Kündigungseingang der jeweils anderen Vertragspartei bis zum dritten Werktag des Quartals.
  • Die Laufzeit kann für Sonderfälle wie z. B. bei erheblicher Gefährdung des Geschäftsbetriebes in Verbindung mit bestimmten Umsatzklauseln, können individuelle kürzere Sonderkündigungsfristen vereinbarten werden.

Die Inhalte des Gewerbemietvertrages:

Ob befristeter und unbefristeter Gewerberaummietvertrag – analog zu anderen Vertragsarten gibt es in dem Gewerberaummietvertrag, neben den frei verhandelbaren Klauseln zwischen Mieter und Vermieter, verpflichtende Regelungen. Folgende Inhalte sind in einem Gewerberaummietvertrag zu fixieren:

Das Mietobjekt:
Eine konkrete Beschreibung des Mietgegenstandes mit den einzelnen Räumen und einer möglichst genauen Beschreibung sind in dem Gewerberaummietvertrag zu fixieren. Flächenangaben oder Grundrisspläne sind keine zwingende Voraussetzung, finden in der Praxis häufig Anwendung.

Der Mietzweck:
Die Festlegung des Betriebszwecks ist vor dem Hintergrund der Genehmigungspflicht bei bestimmten Gewerbearten zu beachten. Die Beschaffenheit und Lage des Mietobjektes müssen für den Mietzweck geeignet sein.

Die Mietzeit:
Eine Regelung bzgl. der frei verhandelbaren Laufzeit inkl. einer Fixierung des Vertragsbeginns ist weiterer Bestandteil des Vertragswerks. Der Detaillierungsgrad dieser Klausel ist flexibel, ein Vertragsbeginn mit Vertragsende oder Formulierung der unbefristeten Laufzeit sind ausreichend. Optierungsklauseln bzw. Sonderkündigungsvereinbarungen können individuell vereinbart werden.

Der Mietzins:
Die Gewerberaumvermietung ist grundsätzlich frei verhandelbar, dies trifft ebenso auf den Mietzins zu. Bei der Höhe der Miete ist keine Mietpreisbindung oder eine verpflichtende Einhaltung bestimmter Obergrenzen erforderlich. Mietanpassungsklauseln können über eine Indexmiete bzw. eine Staffelmiete fest fixiert werden. Für diese Konstellationen sind keine Zustimmungen des Mieters erforderlich.
Zusätzlich zu der Kalt- bzw. Grundmiete, welche der Vermieter für Bereitstellung der Fläche erhält, zahlt der Mieter noch einen Nebenkostenanteil.
Die Indexmiete beinhaltet eine Wertsicherungsklausel, welche inflationsbedingte Verschiebungen absichert. Es handelt sich dabei nicht um eine Mieterhöhung. Die Wirkung kann bei Deflation zu einer geringeren Grundmiete führen.
Die Staffelmiete wird bei gewerblichen Verträgen als Mieterhöhung mit einem fixierten Betrag oder prozentualem Anteil in festgelegten Zeitabständen mietvertraglich geregelt.

Ein unbefristeter Gewerberaummietvertrag muss in Schriftform fixiert werden. Grundsätzlich gilt, dass alle länger als ein Jahr laufenden Mietverträge der Schriftform bedürfen.

Weitere Besonderheiten:
Die Kaution ist ebenso frei verhandelbar und muss nicht angelegt oder verzinst werden.

Der Konkurrenzschutz kann vertraglich fixiert werden, sodass der Vermieter in festgelegten, umliegenden Gewerbeflächen keine Vermietung an einen anderen Gewerbetreibenden mit dem gleichen Betriebszweck vermieten darf.

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